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Anticiper la transmission patrimoniale grâce au démembrement de propriété

Publié le : 11/04/2026 11 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant la maîtrise économique d’un bien constitue un objectif récurrent en pratique notariale. Le démembrement de propriété offre, à cet égard, un mécanisme juridique éprouvé permettant d’organiser la circulation des droits sans priver immédiatement le disposant de l’usage ou des revenus attachés au bien transmis.

La dissociation des attributs du droit de propriété

Le droit de propriété peut être scindé entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire la faculté d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, notamment les loyers lorsqu’il s’agit d’un immeuble locatif. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance tant que subsiste l’usufruit. Dans une donation en démembrement, les parents conservent habituellement l’usufruit et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue de plein droit entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité particulière. La répartition des charges est organisée par le Code civil, l’usufruitier assumant en principe les dépenses d’entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf stipulation contraire prévue à l’acte.

Un outil d’optimisation successorale et fiscale

L’intérêt patrimonial du dispositif tient à la possibilité de transmettre un actif tout en conservant les revenus qu’il génère. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété. Celle-ci est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément à l’article 669 du Code général des impôts, accessible sur Legifrance. Cet avantage peut se cumuler avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En pratique, certains actes, telle la cession du bien démembré, requièrent l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au décès de l’usufruitier, la réunion des droits s’opère sans taxation supplémentaire, renforçant l’efficacité du schéma successoral. La sécurisation de l’opération suppose néanmoins un acte adapté aux objectifs poursuivis, établi avec le concours d’un notaire.
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