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Acquisition d'un logement loué : les bons réflexes

Publié le : 16/02/2024 16 février févr. 02 2024
Droit immobilier

L'investissement dans un bien immobilier déjà pourvu d'un locataire peut s'avérer économiquement avantageux, grâce à une rentabilité préétablie, un prix de cession réduit et la facilité d'accès à un crédit immobilier. Vous envisagez l'achat d'un tel logement et vous interrogez sur les précautions à prendre ? Notre notaire, expert en droit immobilier basé à Saint-Brevin-les-Pins, vous prodigue ses conseils éclairés.

Points de vigilance pour l'acquéreur d'un bien loué

Pour procéder à l'acquisition d'une propriété habitée en toute quiétude, l'investisseur doit examiner méticuleusement plusieurs éléments essentiels. Il est impératif de passer en revue les documents relatifs à la gestion locative, d'inspecter le logement pour s'assurer de sa conformité aux normes de décence et de rencontrer le locataire.

Plus précisément, le potentiel acquéreur est tenu de :

- Analyser le dossier de gestion locative, détenu par le vendeur ou son mandataire, afin de contrôler la conformité du bail, ses conditions de révision et le respect des obligations locatives par le locataire, telles que le règlement des loyers, la souscription à une assurance habitation et l'entretien paisible du logement ;
  • Effectuer une visite du bien pour vérifier sa conformité aux standards de décence ;
  • Engager le dialogue avec le locataire ;
  • Évaluer les éventuels travaux requis, susceptibles d'influer sur le prix de vente.

Obligations de l'acquéreur concernant les travaux

Postérieurement à la transaction, le contrat de location est transféré au nouveau propriétaire, qui hérite de l'ensemble des droits et devoirs inhérents au bailleur et au locataire.

L'acquéreur sera donc chargé de :
  • Prendre en charge les réparations qui ne relèvent pas de la responsabilité locative ;
  • Procéder à la remise en état du logement en cas de vétusté ;
  • Réaliser les mises aux normes nécessaires, notamment en matière d'électricité et de gaz ;
  • Effectuer la régularisation des charges locatives.

Notification au locataire

Il est impératif pour le nouvel acquéreur d'informer le locataire en lui communiquant ses coordonnées ou, s'il s'agit d'une entité juridique, sa raison sociale et son siège. Cette démarche est cruciale pour garantir le versement des loyers.

Transfert du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit en principe être remis au nouveau propriétaire, qui sera chargé de le restituer au locataire à l'issue du bail. Il convient de s'assurer de cette transmission ou de la réclamer à l'ancien propriétaire.

Sort de la caution

L'engagement de la personne s'étant portée caution pour le locataire prend fin avec la vente. Le nouveau bailleur devra solliciter une nouvelle caution.

Conséquences de l'achat pour le locataire

Pour le locataire, l'achat du logement qu'il occupe ne génère aucune complication juridique, le bail étant rattaché au bien et non au propriétaire. Le locataire n'a pas de droit de préemption.

En cas de cession, le contrat de location se poursuit selon les mêmes termes avec le nouvel acquéreur, sauf si le bien est vendu libre et que le locataire a reçu un congé pour vente.

Maître Thomas PHELIPPEAU est à votre service pour vous assister dans l'acquisition d'un bien loué, en vue d'un placement immobilier et financier fructueux. La signature de l'acte peut se faire en présentiel, à distance ou par procuration.

Notre office est également en mesure de vous conseiller sur des questions diverses liées à l'acquisition de biens immobiliers anciens ou neufs, comme la vente en VEFA, le financement par donation, ou les prérequis pour l'achat d'un terrain.

Pour toute assistance, contactez l'étude notariale ou prenez un premier rendez-vous en cliquant ici.
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