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Vente d’un bien démembré en usufruit et nue-propriété : quel sort pour le prix de vente ?

Publié le : 16/02/2024 16 février févr. 02 2024
Droit immobilier

En tant que propriétaire d'un bien immobilier détenu en usufruit et nue-propriété, suite à une donation ou un décès, vous envisagez sa vente. La question se pose alors du sort des fonds issus de cette transaction.

Dans le cadre d'une indivision incluant des enfants bénéficiaires de la nue-propriété, ces derniers jouissent de droits qui nécessitent leur participation active dans le processus de vente. En tant qu'indivisaires, leur consentement est requis, à moins qu'une décision judiciaire n'autorise la vente sans leur approbation.


Concernant le sort du prix de la vente, diverses options se présentent. La répartition peut se faire selon les dispositions de l'article 621 du Code civil, qui implique une évaluation économique de l'usufruit et de la nue-propriété par le notaire. Il convient de noter que le versement de la totalité du prix de vente à l'usufruitier entraîne la cessation du démembrement et peut donc générer une nouvelle imposition en cas de transmission par succession.

Une alternative consiste en l'acquisition d'un nouveau bien ou le réinvestissement dans des placements financiers respectant le démembrement initial. Cette stratégie préserve les avantages fiscaux du démembrement, le nu-propriétaire étant assuré de recouvrer la pleine propriété au décès de l'usufruitier. Il est important de souligner que le démembrement ne fait pas obstacle à la vente du bien ou du placement financier.

Une autre possibilité est la mise en place d'une convention de quasi-usufruit. Elle permet à l'usufruitier de percevoir l'intégralité du prix de vente, avec pour contrepartie que le nu-propriétaire deviendra propriétaire à part entière à l'issue du décès de l'usufruitier, sans imposition supplémentaire, sous réserve que ladite convention soit établie par acte authentique devant notaire.

Avant toute cession d'un bien détenu en usufruit et nue-propriété, il est recommandé de prendre contact avec un notaire. Les notaires associés de la société ACTES ATLANTIQUE NOTAIRES à Saint-Brevin-les-Pins, vous offrent leurs compétences universitaires pour déterminer la solution la plus adéquate selon votre situation. L’Etude est en mesure de gérer l'ensemble du processus, y compris par visioconférence et signature électronique, garantissant ainsi un traitement juridique fiable des intérêts des enfants, parents, conjoints survivants et héritiers, et ce, sur l'ensemble du territoire français.
5. Les étapes clés de la vente en état futur d’achèvement (VEFA) chez mon notaire

La procédure d'acquisition d'un bien immobilier en VEFA se déroule en plusieurs étapes clés, nécessitant l'intervention d'un notaire. Lorsqu'un acquéreur manifeste l'intérêt pour un programme immobilier en cours de réalisation, il s'engage dans un processus d'achat d'une propriété qui n'est pas encore construite.

Au moment de la transaction, l'acquéreur obtient la propriété du terrain et des structures déjà érigées. Les futures constructions lui seront transférées progressivement au gré de leur avancement, et il sera tenu de régler le prix selon l'état d'avancement des travaux. La législation encadre cette opération pour assurer la protection de l'acquéreur qui s'engage alors que la propriété reste à édifier.

L’avant-contrat dans le cadre d’un contrat de VEFA se nomme le contrat de réservation, il s'agit d'un avant-contrat exclusif à ce type de ventes, qui interdit toute autre forme de précontrat. Le promoteur s'engage à réserver le logement à l'acquéreur sous condition de la réalisation du programme. Ce contrat préliminaire est signé sous seing privé et doit mentionner, si nécessaire, une condition suspensive d'obtention de prêt, protégeant l'acquéreur en cas de refus de financement.

Pour un bien à usage d'habitation, le contrat de réservation est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui permet à l'acquéreur d'exercer son droit de rétractation. Sont joints à cet envoi le plan de masse, le plan du lot, la notice descriptive et l'état des risques naturels et technologiques.

Le dépôt de garantie, dont le montant varie selon la date de disponibilité de la vente par le promoteur, est également précisé.

Lorsque toutes les pièces réglementaires sont rassemblées, le notaire rassemble les documents nécessaires à la construction dans un dépôt de pièces du programme. Le contrat de vente, une fois le règlement de copropriété établi, est notifié à l'acquéreur pour vérification de conformité avec le contrat de réservation. Ce dernier est accompagné des documents définitifs incluant la notice descriptive et les plans. Un délai de réflexion d'un mois est accordé à l'acquéreur suite à la notification, délai auquel il peut renoncer.

Quant aux garanties offertes à l'acquéreur, elles comprennent la garantie de conformité, la garantie financière d'achèvement, la garantie de parfait achèvement d'une durée d'un an suivant la réception des travaux, la garantie biennale des éléments d'équipement, la garantie de l'isolation phonique et la garantie décennale assurée par l'assurance Dommage-Ouvrage pour dix ans.

Après la signature de l'acte de VEFA, le paiement s'effectue à mesure que les travaux progressent, attesté par un professionnel certifiant la bonne exécution des travaux. Les derniers 5% du paiement sont versés lors de la livraison du logement. Une pré-visite est généralement organisée avant la remise des clés, et un procès-verbal de réception est établi pour recenser d'éventuelles réserves liées à des défauts constatés.
Les notaires associés de la société ACTES ATLANTIQUE NOTAIRES à Saint-Brevin-les-Pins, vous offrent leurs compétences et leur expérience pour vous accompagner dans l’achat d’un bien en état futur d’achèvement. L’Etude est en mesure de gérer l'ensemble du processus, y compris par visioconférence et signature électronique, et ce, sur l'ensemble du territoire français.
 
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